VvE oo dayacday waajibaadkeeda: xalalkaaga sharciga ah ee hoos yimaada sharciga Nederland

Haddii ururka milkiilayaashaada (Vereniging van Eigenaars, VvE) uu ku guuldareysto inuu dayactiro dhismaha, uu hayo sanduuq kayd ah ama uu qabto kulamo, adigu waad is qaban kartaa: Buugga 5aad ee Xeerka Madaniga ah ee Nederland (Burgerlijk Wetboek, BW) wuxuu siinayaa mulkiile kasta oo guri dabaq ah waddooyin uu ku aado maxkamadda hoose (kantonrechter) iyo dacwad ka dhan ah ururka. Waxa ugu weyn ee ka reeban waa waqtiga: go'aanka shirka milkiilayaasha waxaa la burin karaa oo keliya haddii aad fayl gareyso hal bil gudaheed maalinta aad ka ogaan kartay (Qodobka 5:130 BW).

Waxaa jira afar waddo: baabi'inta go'aan khaldan (Qodobka 5:130 BW), oggolaansho beddel ah oo oggolaanshaha la diido iyada oo aan la helin sabab macquul ah (Qodobka 5:121 BW), helitaanka shir lagu qabto xeerarka, iyo sheegasho waxqabad iyo magdhow. Waddada ku habboon waxay ku xiran tahay in ururku uu qaatay go'aan khaldan, uusan qaadan go'aan, ama uu ku guuldareystay inuu fuliyo go'aan uu qaatay.

Maxaa VvE ku waajib ah inuu sameeyo marka la eego sharciga Nederland?

VvE waa inuu maamulaa qaybaha caadiga ah, haystaa sanduuq kayd ah oo uu qabtaa shir ansixinaya xisaabaadka iyo miisaaniyadda. Wax kasta oo kale waxay ka soo jeedaan warqadda qaybinta, xeerarka iyo Buugga 5aad.

Ururka milkiilayaasha ayaa si toos ah u soo baxa marka dhisme loo qaybiyo xuquuqda guryaha. Mulkiile kasta waa xubin sharci ahaan (Qodobka 5:117 BW) ilaa uu iibiyo. Ururku waa qof sharci ah (Qodobka 5:124 BW), inta badan xeerarka guud ee dadka sharciga ah ee ku jira Cinwaanka 1aad ee Buugga 2aad BW ayaa khuseeya.

Maxay go'aamiyaan warqadda qaybinta iyo xeerarku?

Xeerka qaybinta (splitsingsakte) wuxuu go'aamiyaa waxa gaarka ah iyo waxa caadiga ah; xeerarka ku lifaaqan ayaa dejiya saamiyada kharashka, xuquuqda codbixinta iyo awoodaha. Akhri ka hor intaadan wax kale ka doodin.

Warqadda waa warqad nootaayo ah oo laga diiwaan geliyay diiwaanka dadweynaha, iyadoo la sawirayo qaybo gaar ah iyo kuwo caadi ah. Badanaa waxay ku dhawaaqdaa xeerar moodeel ah oo khuseeya, badanaa qaabka 1973, 1983, 1992, 2006 ama 2017. Xeerarka guriga (huishoudelijk reglement) waxay ku dari karaan xeerar wax ku ool ah buuqa ama qashinka, laakiin kama hor imaan karaan warqadda. Hadday balakoon, qaab daaqadeed ama tuubooyinka gadaasha derbigaagu yihiin kuwo caadi ah ama kuwo gaar ah ayaa lagu go'aamiyaa warqadda, jawaabtaasna waxay go'aaminaysaa cidda bixinaysa. Warqadda lafteeda waxaa wax ka beddeli kara oo keliya warqad nootaayo ah iyadoo inta badan sharciga iyo qawaaniintu u baahan yihiin.

Yaa ilaaliya qaybaha guud?

Ururku wuxuu ilaaliyaa qaybaha caadiga ah wuxuuna kharashka ka qaadaa dhammaan milkiilayaasha; waxaad ilaalinaysaa qaybahaaga gaarka ah. Maareynta qaybaha caadiga ah waa shaqada sharciga ah ee ugu muhiimsan ee ururka (Qodobka 5:126 BW).

Waxay daboolaysaa qaab-dhismeedka, saqafka, wajiga hore, aasaaska, rakibaadda la wadaago, jaranjarooyinka, wiishashka iyo meelaha la wadaago, iyo ficilka waqtiga badbaadada ay halis ku jirto. Dayactirka dib loo dhigay wuxuu sababaa burbur gudaha guryaha gaarka loo leeyahay wuxuuna horseedi karaa mas'uuliyad soo gaarta booqdayaasha iyo deriska: sida ku xusan Qodobka 6:174 BW, qofka leh dhisme aan buuxin heerarka uu u dejin karo ayaa mas'uul ka ah marka khatartaasi dhacdo. Kireynta gurigaaga, oo ay ku jiraan joogitaan gaaban, waxay ka soo baxdaa xeerarka dawladda hoose iyo kuwa degmada; eeg maqaalkayaga ku saabsan kirooyinka muddada gaaban iyo ururka milkiilayaasha.

Waa maxay xeerarka ku saabsan tabarucaadka, sanduuqa kaydka iyo xisaabaadka?

Milkiile kasta wuxuu bixiyaa tabarucaad xilliyeed ah oo uu shirku dejiyay, tan iyo 1 Janaayo 2018 ururku waa inuu u qoondeeyaa ugu yaraan sharci sanad kasta dayactirka weyn (Qodobka 5:126 BW). Guddigu waa inuu xisaabiyaa lacagta sannad kasta.

Ballansashada ugu yar ee sanadlaha ah ee dhismayaasha guryaha waa lacagta laga helo qorshe dayactir oo sannado badan ah (meerjarenonderhoudsplan) oo aan ka badnayn shan sano jir oo daboolaya ugu yaraan toban sano, ama, iyada oo aan lahayn qorshe noocaas ah, ugu yaraan 0.5% qiimaha dib-u-dhiska. Sanduuqa kaydka waa in mabda' ahaan lagu hayaa akoon gaar ah. Mulkiilayaashu waxay baari karaan diiwaanka, ururkuna wuxuu dacweyn karaa milkiilaha aan bixin.

Sida ku cad Qodobka 5:122 BW, iibsadaha iyo iibiyuhu waxay si wadajir ah iyo si gaar ah mas'uul uga yihiin lacagaha la bixinayo sannad-maaliyadeedka hadda jira iyo kan ka horreeya. Sidaa darteed, nootayuhu wuxuu weydiisanayaa guddiga warbixin ku saabsan deynta ka hor inta aan la dhammaystirin, ka dibna iibsadaha waxaa mas'uul ka ah ilaa qaddarkaas oo keliya. Urur kasta oo mulkiilayaasha ah waa in sidoo kale laga diiwaangeliyaa diiwaanka ganacsiga ee Rugta Ganacsiga (KVK).

Sidee ayay ururadu u fashilmaan, maxayse ku kacaysaa guuldarro kasta?

Guuldarradu waxay ku yimaadaan afar nooc: dhaqdhaqaaq la'aan, dayactir dib loo dhigay, fulin aan sinnayn iyo maamul xumo dhaqaale. Xalku wuu kala duwan yahay mid walba.

Ka warran haddii ururku uu hurdo?

Urur aan firfircoonayn (slapende VvE) wali waa qof sharci ah oo leh waajibaad sharci ah, mulkiil kastana wuu bilaabi karaa inuu dib u soo nooleeyo. Tallaabada ugu horreysa waa shir si habboon loo qabto.

Urur aan firfircoonayn ma laha guddi, miisaaniyad, sanduuq kayd ah ma laha iyo dib u eegis caymis. Markaad wax iibinayso, iibsadayaasha iyo amaah-bixiyayaashu waxay weydiistaan ​​daqiiqadaha, xisaabaadka iyo qorshaha dayactirka; haddii kuwaas maqan yihiin, qiimuhu wuu hoos u dhacayaa ama iibku wuu fashilmi karaa. Sida ku cad Qodobka 5:127 BW, guddoomiyaha iyo guddigu waxay qaban karaan shir, inta badan xeerarka moodeelkana waxay u oggolaanayaan milkiilayaasha haysta saami go'an oo ka mid ah codadka inay dalbadaan shir, haddii guddoomiyuhu uusan wax qaban, inay iyagu isu yimaadaan. Hubi xeerarkaaga muddada iyo wakhtiga ogeysiiska. Shir si habboon loo qabtay wuxuu magacaabi karaa guddi, ansixin karaa miisaaniyad, samayn karaa qorshe dayactir wuxuuna furi karaa akoonka kaydka.

Ka warran haddii dayactirka dib loo dhigo oo burburku gaaro gurigaaga?

Uma baahnid inaad sugto. Mulkiilaha waxyeello soo gaartay sababtoo ah ururku wuu ku guuldareystay inuu ilaaliyo qayb guud wuxuu ururka ku qaadi karaa mas'uuliyadda wuxuuna dalban karaa in shaqada la qabto.

Kiis caadi ah waa guddi kulmaya laakiin aan wax ka qaban: saqafka ayaa daadanaya muddo saddex jiilaal ah shirkuna wuxuu dib u dhigayaa go'aanka sababtoo ah milkiilayaasha qaar ma bixin doonaan. Ururku wuxuu leeyahay maamul habboon sida ku xusan Qodobka 5:126 BW, waajibkaasna ma baaba'ayo sababtoo ah xubnuhu way ka soo horjeedaan kharashka. Qoraalkeenna ku saabsan daadashada iyo foornada saqafka ee soo dhacaysa ayaa si faahfaahsan u sharraxaya arrintan.

Ka waran haddii xeerarka si xulasho ah ama si aan sinnayn loo dhaqangeliyo?

Ururku waa inuu si joogto ah u adeegsadaa warqadda iyo xeerarka guriga. Go'aanka ku salaysan fulinta xulashada ah waxaa lagu doodi karaa Qodobka 5:130 BW taasoo ka soo horjeeda macquulnimada iyo cadaaladda.

Digniinta hal milkiile oo ku saabsan shaashad balakoon ah iyadoo la iska indha tirayo saddex isku mid ah ayaa sidoo kale wiiqaysa isku day kasta oo dambe oo lagu dhaqan gelinayo xeerka. Xeerka Guud ee Daaweynta Sinnaanta (Algemene wet gelijke behandeling) wuxuu mamnuucayaa kala soocida sababaha sida jinsiyadda, diinta, jinsiga iyo jinsiyadda, oo ay ku jiraan guryaha, iyo Daaweynta Sinnaanta ee ku salaysan Naafanimada ama Xeerka Cudurrada Daba-dheeraada (Wgbh/cz) wuxuu sidaas oo kale u sameeyaa naafanimada. Waxaad weydiisan kartaa Machadka Xuquuqda Aadanaha ee Netherlands (College voor de Rechten van de Mens) ra'yi aan ku xidhnayn. Halka ururku si fudud u diido ogolaanshaha hagaajinta sida jaranjarada, oggolaanshaha beddelka ah ee hoos yimaada Qodobka 5:121 BW badanaa waa mid toos ah.

Ka warran haddii lacagta si xun loo maamulo?

Milkiile kasta wuu arki karaa diiwaanka, shirkuna waa inaanu qaadan xisaabaad uusan hubin karin. Meesha lacagtu ka baxday, ururku wuxuu mas'uul ka noqon karaa guddiga ama maamulaha.

Warning signs are contributions that are not collected, a reserve fund that exists only on paper, payments to a company connected with a board member, or no accounts for three years. Adopting the accounts and granting dheecaan to the board are separate decisions; refuse discharge where the figures are unclear. Where funds have been misappropriated, a criminal complaint to the police is also an option.

Sidee ayaad uga bilaabataa gudaha ururka?

Ku bilow cabasho qoraal ah oo loo gudbiyo guddiga iyo soo jeedin kulanka. Ogeysiis rasmi ah oo ku saabsan maqnaanshaha ka dib ayaa diyaarinaya dacwad kasta oo dambe.

Ku soo wargeli dhibaatada guddiga qoraal ahaan, tixraac qodobka ama xeerarka ka dhigaya mas'uuliyadda ururka, ku lifaaq sawirro iyo warbixinno, oo weydiiso jawaab muddo cayiman gudaheed. Haddii jawaab sax ah aysan imaan, dir ogeysiis ku saabsan deynta (ingebrekestelling) oo leh waqti kama dambays ah oo macquul ah: iyada oo aan lahayn, deynsanuhu guud ahaan ma bixinayo deynta (Qodobka 6:82 BW), dacwadda khasaaraha ka dhasha dib u dhacana waxay ku fashilmi kartaa sababtaas oo keliya.

Mulkiile kasta wuxuu codsan karaa shay ku jira ajandaha. Soo jeedinta oo leh qiimeyn iyo qorshe maalgelin oo ku lifaaqan way ka adag tahay in dib loo dhigo marka loo eego cabasho. Hayso daqiiqadaha: waxay muujinayaan waxa la go'aamiyay iyo goorta, taas oo muhiim u ah muddada hal bil ah. Meesha qof walba uu weli ku nool yahay isla dhismaha, dhexdhexaadintu waxay xallin kartaa xiriirka oo dhan halkii ay ka ahaan lahayd hal go'aan.

Wadooyinkee u mara kantonrechter?

Khilaafaadka guryaha waxaa dhegeysta kantonrechter ee degmada uu dhismaha ku yaal. Codsiyada hoos yimaada Qodobbada 5:121 iyo 5:130 BW waxay raacaan nidaamka codsiga (verzoekschriftprocedure).

Burburinta go'aan. Go'aan ka hor imaanaya heshiiska, xeerarka ama macquulnimada iyo cadaaladda waa la burin karaa. Sida ku xusan Qodobka 5:130 BW waa inaad fayl garaysataa hal bil gudaheed maalinta aad baratay ama aad ka baran kartay. Meesha aan inta badan la gudbin, mulkiilaha ka maqnaa shirka waxaa laga filayaa inuu weydiiyo toddobaad gudaheed; bishaas waxay bilaabmaysaa wax aan ka dambayn maalinta ka dambeysa toddobaadkaas (Maxkamadda Sare, 21 Juun 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Go'aannada qaar, tusaale ahaan mid ka hor imaanaya sharciga khasabka ah, waxay noqon karaan kuwo aan waxba ka jirin halkii laga tirtiri lahaa, laakiin ku tiirsanaanta waxba kama jiraan waa khatar: fayl garee bisha gudaheed.

Ogolaansho beddel ah. Haddii ururka, hay'adihiisa ama milkiile kale ay diidaan ogolaanshaha iyagoon haysan sabab macquul ah, ama aysan qaadan go'aan, kantonrechter wuxuu bixin karaa oggolaansho beddelkeeda ah (Qodobka 5:121 BW). Kani waa waddada lagu rakibayo muraayadaha qorraxda, beddelka muraayadaha daaqadaha, ku xidhka bamka kulaylka ama beddel kale oo taabanaya qayb caadi ah. Maxkamaddu waxay miisaamisaa danaha waxayna go'aamin kartaa sida kharashyada loo wadaago.

In shir la qabto. Haddii guddigu uusan qaban shirarka loo baahan yahay, mulkiilayaashu waxay isticmaali karaan xeerarka shirarka ee ku jira xeerarka. Marka shir si habboon loo qabto, ururku badanaa wuxuu dib u bilaabaa inuu shaqeeyo; haddii ay markaas ku guuldareysato inay qaadato go'aan loo baahan yahay, Qodobka 5:121 BW ayaa diyaar ah.

Dacwad ka dhan ah ururka. Burburintu ma dayactirto saqafka. Haddii ururku ku guuldareysto inuu ilaaliyo, sheegasho waxqabad, haddii loo baahdo iyadoo lagu taageerayo ganaax lacageed (dwangsom) maalin kasta oo dib u dhac ah, iyo sidoo kale magdhow. Xaaladaha degdegga ah, sida daadashada oo ka dhigaysa mid aan la degi karin, dacwadaha gargaarka hordhaca ah (kort geding) waxay soo saari karaan amar toddobaadyo gudahood. Xeerarka caadiga ah ee nidaamka madaniga ah ee Nederland ayaa khuseeya.

Yaa bixinaya khasaaraha gurigaaga?

Taasi waxay ku xiran tahay meesha ay sababtu ku taal. Khasaaraha ka dhasha cillad ku dhacda qayb caadi ah mabda' ahaan waa ururka; dhaawaca ka yimaada qaybta gaarka ah ee milkiilaha kale waa adiga iyo milkiilahaas.

Meesha ururku mas'uul ka yahay, waxaad ku tiirsanaan kartaa ku guuldareysiga gudashada waajibaadkiisa dayactirka, ama mas'uuliyadda adag ee dhismayaasha cilladaysan sida ku xusan Qodobka 6:174 BW, kaas oo aan u baahnayn inaad caddeyso qaladka. Ururku waa inuu caymiyaa dhismaha, siyaasadda dhismahana badanaa waxay daboolaysaa burburka biyaha iyo alaabta go'an; waxyaabaha ku jira iyo hagaajinta gaarka ah waxay hoos yimaadaan caymiska gurigaaga. U sheeg waxyeelada labada caymisba isla markiiba oo sawir wax walba ka hor dayactirka. Meesha khasaaraha lagu muransan yahay, warbixin khabiir ah oo ku saabsan sababta iyo qaddarka ayaa ka dhigaysa sheegashada khasaaraha mid shaqayn karta.

Mas'uuliyadda xubnaha guddiga iyo maareeyayaasha intee le'eg ayay gaartaa?

Xubin guddi ah ayaa shaqsi ahaan mas'uul ka ah ururka oo keliya marka si dhab ah loogu eedeeyo. Maamule xirfadle ah ayaa ka jawaabaya ururka qandaraaskiisa, ee maaha mulkiilayaasha shaqsiga ah.

Sida ku cad Qodobka 5:131 BW, guddigu wuxuu maamulaa lacagaha ururka wuxuuna fuliyaa go'aannada shirka. Heerka waajibaadka guddiga ee ku jira Qodobka 2:9 BW wuxuu khuseeyaa Qodobka 5:124 BW. Maxkamaduhu waxay tixgeliyaan in xubnaha guddiga badankood ay yihiin mutadawiciin, laakiin haddii aysan caymis gelin dhismaha, iska indha tirto warbixinta badbaadada degdegga ah ama bixinta lacagta ururka naftaada waxaa lagu xukumi doonaa si adag. Dacwad ka dhan ah maamulaha waxaa iska leh ururka, markaa ka dhig shirka inuu tallaabo qaado; diidmada si cad u dhaawaceysa bulshada lafteeda waa go'aan aad ka hor imaan karto. Sidoo kale eeg maqaalkeenna ku saabsan mas'uuliyadda agaasimaha.

Maxaad u baahan tahay inaad hubiso markaad tahay mulkiile guri?

Inta badan khilaafaadka waxaa go'aamiya dukumentiyada iyo taariikhaha. Hubi qodobbadan ka hor intaadan wax ka qaban, iyo ka hor intaadan wax iibsan.

• Sharciga qaybinta ma ka dhigayaa qaybta su'aasha laga qabo mid caadi ah ama mid gaar ah, iyo qaab-dhismeedka noocee ah ayaa khuseeya?
• Taariikhdee ayaad ogaan kartay go'aanka aad rabto inaad ka hortimaado, goorma ayayna dhammaanaysaa muddada hal bil ah ee Qodobka 5:130 BW?
• Ma cabashadaada qoraal ku qortay oo ma dirtay ogeysiis ku saabsan in aad maqan tahay oo leh waqti kama dambays ah?
• Sanduuqa kaydka ma buuxinayaa ugu yaraan Qodobka 5:126 BW, mase jiraa qorshe dayactir oo ka yar shan sano?
• Kahor intaadan iibsan: ma akhriday qoraalladii saddexdii kulan ee ugu dambeeyay, xisaabaadka, miisaaniyadda iyo hadhaaga kaydka? Fiiri dulmarkeenna Dhibaatooyinka caadiga ah ee sharciga hantida Nederland.

Maxaad u baahan tahay inaad hubiso adigoo xubin ka ah guddiga?

Ka hortaggu inta badan waa mid maamul, waxayna sidoo kale xaddidaysaa mas'uuliyaddaada gaarka ah sida ku xusan Qodobka 2:9 BW. Hubi qodobbadan sannad kasta.

• Qorshaha dayactirka ee dhowrka sano ah ma la cusbooneysiiyaa ugu yaraan shantii sanaba mar, tabarrucana ma ka dambeeyaa?
• Sanduuqa kaydka ma lagu hayaa akoon gaar ah, qiimaha caymiska iyo dib-u-dhiskana ma dib loo eegayaa?
• Shirarka ma lagu qabtaa waqtigii loogu talagalay iyadoo la raacayo qawaaniinta, iyadoo xisaabaadka la qaybinayo ka hor?
• Go'aannada iyo diidmooyinka ma la dhammeeyaa oo daqiiqadaha ma loo gudbiyaa dhammaan milkiilayaasha?
• Xubnaha guddiga ee dan gaar ah ka leh go'aan ma ku dhawaaqaan oo ka aamusaan?
• Ma xayiraadaha isticmaalka guryaha ee ku jira heshiiska ma yihiin kuwo ku jira xeerarka guriga?

Maxaan kuu qaban karnaa VvE oo ku guuldarreysta waajibaadkiisa?

Qareennadayada guryaha waxay kula taliyaan milkiilayaasha guryaha, guddiyada iyo ururada:

• Waxaan akhrinay warqaddaada qaybinta iyo xeerarka waxaanan kuu sheegaynaa waajibaadka ururku jebinayo.
• Waxaan qabnaa cabashada qoran, soo jeedinta ajandaha iyo ogeysiiska ku saabsan in ururka la diido.
• Waxaan codsiga burinta u gudbineynaa kantonrechter muddo bil gudaheed ah.
• Waxaan codsaneynaa oggolaansho beddel ah oo hoos timaada Qodobka 5:121 BW si aad wax uga beddesho waxaad xaq u leedahay.
• Waxaan sheeganeynaa waxqabadka iyo khasaaraha, haddii loo baahdo dacwadaha gargaarka hordhaca ah.
• Waxaan guddiyada kala talineynaa sanduuqa kaydka, lacagaha deynta ah iyo mas'uuliyadda iyaga u gaarka ah.

Summary

• VvE waa inuu maamulaa oo ilaaliyaa qaybaha caadiga ah, hayaa sanduuq kayd ah oo buuxiya shuruudaha ugu yar ee sharciga ah, iyo inuu qabto shir ansixinaya xisaabaadka iyo miisaaniyadda.
• Ka doodid go'aan khaldan oo shirka ah bil gudaheed oo aad ka ogaan kartay (Qodobka 5:130 BW).
• Haddii ogolaanshaha la diido iyada oo aan la helin sabab macquul ah ama aan go'aan laga gaarin, weydii kantonrechter oggolaansho beddel ah (Qodobka 5:121 BW).
• Soo noolee urur hurda adigoo helaya shir lagu qabto xeerarka.
• Dayactirka la dayacay, dir ogeysiis ah in la dayacay ka dibna sheeg waxqabadka iyo khasaaraha; xaaladaha degdegga ah isticmaal hababka gargaarka degdegga ah.

Su'aalaha badanaa lays weydiiyo